home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ TIME: Almanac 1990 / 1990 Time Magazine Compact Almanac, The (1991)(Time).iso / time / 070389 / 07038900.041 < prev    next >
Text File  |  1990-09-22  |  4KB  |  77 lines
  1. BUSINESS, Page 44Money AnglesHappy Returns in Home LoansBy Andrew Tobias
  2.  
  3.     A young investment banker I know went bankrupt not long ago.
  4. He had let his debts get the better of him and had gambled
  5. recklessly in the market. But he was of essentially good character
  6. and excellent financial prospects, so if only his creditors had
  7. borne with him until he got his bonus, everything would have been
  8. fine. "Sure, sure," said three of his creditors, who had heard it
  9. all before. They forced him into bankruptcy over $60,000. Six
  10. months later, he got a quarter of a million dollars bonus and paid
  11. off all his creditors except the three. When his rage at them
  12. subsides, he may pay them too. I hope so.
  13.  
  14.     Now he wants to buy a $300,000 house in Connecticut with
  15. $100,000 down. Have you tried getting a mortgage after going
  16. bankrupt? Never mind the circumstances or the size of your down
  17. payment; almost no bank will touch it.
  18.  
  19.     But that's where you or I might come in. You or I might look
  20. at this and say gee, bankruptcy or no, the $300,000 house supports
  21. a $200,000 first mortgage. You might not want to lend that kind of
  22. money -- if you have that kind of money -- at 11% for 30 years. But
  23. how about lending it at 14% for two years, backed by a first
  24. mortgage and the borrower's personal guarantee? With the borrower
  25. paying all closing costs? And perhaps with even a point or two
  26. thrown in for good measure?
  27.  
  28.     If you have a spare $50,000 or $500,000, that's a mortgage you
  29. might want to make. It matches the yield on all but the junkiest
  30. junk bonds and, if you're careful, entails a lot less risk. Such
  31. deals are widely available. There are borrowers who can offer good
  32. security but, for whatever reason, can't get a conventional loan,
  33. or can't get it as fast as they need it.
  34.  
  35.     To find them, start by contacting mortgage brokers in your area
  36. and letting them know you might be a source of funds. A second
  37. possibility: talk to local real estate agents and attorneys, who
  38. may frequently encounter buyers in search of mortgage money. A
  39. third: take an ad in the real estate section offering to buy
  40. existing mortgages, typically from home sellers who had to finance
  41. their buyers by taking back a mortgage.
  42.  
  43.     It's crucial to be represented by a knowledgeable attorney and
  44. get ample security -- or at least an interest rate commensurate
  45. with the risk. If it's a second mortgage, the going rate can be 16%
  46. or more, but it's all the more important to ascertain the true
  47. market value of the property and obtain other collateral. You must
  48. be certain that there's title, fire and flood insurance on the
  49. property and that your mortgage is recorded properly. And you
  50. should never assume that a property appraised at $300,000 today
  51. will yield anything near $300,000 in the event of foreclosure. The
  52. appraisal might have been high, selling costs will typically eat
  53. up at least 6% or 7% of the proceeds, the property could have
  54. deteriorated in the meantime, and the bottom could have fallen out
  55. of real estate prices.
  56.  
  57.     Still, for careful investors, here is a way to earn high
  58. interest on large chunks of cash, with some additional effort but
  59. little additional risk. Other points to note:
  60.  
  61.     When the loan matures, you may have the opportunity to renew
  62. it on similarly favorable terms. The borrower has an incentive to
  63. stick with you: by doing so, even at an above-market rate, he saves
  64. what may be thousands of dollars in a new set of processing fees,
  65. points and closing costs.
  66.  
  67.     The interest you earn is fully taxable.
  68.  
  69.     If you'd rather not deal with the borrower directly, your
  70. lawyer can serve as your trustee, disbursing the loan and
  71. collecting the monthly payments.
  72.  
  73.     If the borrower is a friend, he probably won't be one for long.
  74.  
  75.     You must always be prepared for the possibility you might one
  76. day have to foreclose on the property. Considering all the costs
  77. -- financial and emotional -- is it something you could do?